Quels sont les travaux de copropriété qui nécessitent le vote des copropriétaires ?
Les travaux de copropriété sont soumis à une réglementation spécifique. En effet, si les travaux affectent les parties communes, les copropriétaires devront être consultés. Nous allons rappeler dans ce guide les règles en vigueur concernant les travaux de copropriété ainsi que la procédure à suivre.
Parties privatives et parties communes
Commençons tout d’abord par un bref rappel sur ce qu’est une partie privative et ce qu’est une partie commune dans un immeuble. C’est l’article 3 de la loi de 1965 qui fait une énumération des parties communes. Sont ainsi réputées parties communes :
Le sol, les cours, les parcs et les jardins ;
Les éléments des équipements communs ;
Le gros œuvre ;
Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
Les locaux des services communs ;
Les passages et corridors.
À l’inverse, sont considérées comme parties privatives :
L’intérieur des appartements ;
Les cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros œuvre ;
Les parquets et les carrelages ;
Les équipements intérieurs de chaque appartement ;
Les enduits des appartements et les plafonds ;
Les caves, greniers et emplacements de garage.
Bon à savoir : Le règlement de copropriété peut toutefois déclarer que certains de ces éléments sont communs. C’est pourquoi, avant de lancer des travaux de copropriété, il est essentiel de se référer au règlement de copropriété.
Les travaux de copropriété affectant les parties privatives
Si les travaux de copropriété affectent les parties privatives, alors le copropriétaire qui désire effectuer ses travaux n’a nulle obligation envers le syndicat des copropriétaires. Celui-ci est en effet libre d’effectuer tous les aménagements qu’il souhaite. C’est donc également lui seul qui finance la prise en charge des travaux.
Toutefois, les travaux affectant les parties privatives doivent respecter certaines règles :
Ils ne doivent pas modifier la destination de l’immeuble : par exemple, un logement ne peut être transformé en local commercial sans l’accord de l’assemblée générale ;
Les travaux ne doivent pas empiéter sur les parties privatives de la copropriété ;
Les travaux doivent respecter le règlement de copropriété ;
Les travaux ne doivent pas nuire à l’esthétique générale de l’immeuble ni aux autres copropriétaires. Par exemple, si les travaux sont bruyants, veillez à respecter des horaires convenables pour déranger le moins possible les autres copropriétaires.
Attention ! Si ces conditions ne sont pas respectées, vous devrez faire approuver les travaux en assemblée générale ou devant le tribunal en cas de litige.
Voici quelques exemples de travaux privatifs qui doivent être soumis au vote en assemblée générale des copropriétaires :
Abattre un mur pour réunir deux appartements ;
Transformer un logement en local commercial ou inversement ;
Les travaux de copropriété affectant les parties communes
Les travaux affectant les parties communes, quant à eux, doivent être obligatoirement approuvés en assemblée générale des copropriétaires. Cela peut être fait lors de l’assemblée générale ordinaire qui a lieu chaque année. Si le projet est plus pressé, vous pouvez demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE).
Lorsque vous avez un projet de travaux, vous devez demander au syndic de copropriété ou au conseil syndical si vous êtes en syndic coopératif d’inscrire le vote des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Vous devez également faire parvenir aux autres copropriétaires tous les devis de prestataires que vous avez établi ainsi que les plans et les avis d’experts.
Ensuite, selon le type de travaux que vous envisagez d’effectuer, différentes règles de majorité s’appliquent :
La majorité simple pour les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les travaux rendus obligatoire par la loi pour la salubrité et/ou la sécurité de l’immeuble, et pour les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la prévention de la santé et de la sécurité physique des copropriétaires conformément à l’article 24 de la loi de 1965 ;
La majorité absolue pour les travaux d’économie d’énergie, l’installation ou la modification d’une antenne collective, la suppression de vide-ordures, la mise en place de digicode dans l’immeuble et tout ravalement imposé par l’administration conformément à l’article 25 de la loi de 1965 ;
L’unanimité pour la suppression d’un équipement commun (l’ascenseur par exemple).
Bon à savoir : L’assemblée générale peut également approuver les travaux sous certaines conditions telles que le contrôle par un architecte ou un expert.
Le paiement des travaux de copropriété
Une fois les travaux de copropriété approuvés en assemblée générale, se pose la question du paiement des travaux. Le principe est le suivant : chaque copropriétaire doit payer, à la date d’exigibilité, la totalité du montant des travaux correspondant au quote-part de son lot. Pour ce faire, il faut se référer à la répartition des tantièmes et millièmes dans le règlement de copropriété.
Bon à savoir : La demande de paiement des travaux se fera ensuite sous forme d’appel de fonds. Pour les gros travaux, il peut y avoir un appel de fonds spécifique en plus de celui trimestriel pour la collecte des charges.
Toutefois, il existe une exception à ce principe. En effet, les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre les travaux de copropriété en assemblée générale peuvent demander un échelonnement des paiements conformément à l’article 33 de la loi de 1965.
Bon à savoir : Si vous voulez bénéficier d’un échelonnement des paiements, vous devez notifier votre décision au syndic de copropriété dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en mains propres contre récépissé.
Travaux de copropriété refusés, que faire ?
Si les travaux de copropriété affectant les parties communes n’ont pas été approuvées en assemblée générale, le copropriétaire peut saisir le Tribunal de Grande Instance qui pourra juger du caractère abusif du refus. Le tribunal pourra également apprécier si les travaux portent réellement atteinte à la destination de l’immeuble.
Les travaux de copropriété urgents
Le syndic de copropriété a notamment pour mission d’assurer la bonne conservation de l’immeuble et la bonne administration des parties communes. À ce titre, il peut convoquer des travaux urgents si ceux-ci sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Attention ! Ces travaux doivent revêtir un réel caractère urgent pour être justifiés. Il peut s’agir par exemple d’un ascenseur en panne ou d’une chaudière collective hors d’usage.
Bon à savoir : Lorsque les travaux de copropriété urgents seront achevés, l’assemblée générale pourra étudier les dépenses engendrées et se mettre d’accord sur le montant final des appels de fonds.
