Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris

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La Ville de Paris a souhaité mettre en place sur son territoire le dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi Élan (portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Ce dispositif entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2019.

La loi Élan permet une expérimentation pour une durée de 5 ans à compter de sa publication. Elle reprend le dispositif d’encadrement du niveau des loyers initié par la loi ALUR et complète le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) appliqué depuis 2012 dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne.
L’expérimentation entrera en vigueur à Paris à compter du 1er juillet 2019.

Ce dispositif est également assorti de sanctions en cas de non-respect du plafond de loyer par le bailleur.

Qui est concerné par l’encadrement à Paris ?

L’encadrement s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité.
Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail ne sont pas concernés.

Loyer de base et loyers de référence

Le loyer (hors charges) des logements mis en location, dit loyer de base, ne peut excéder le niveau du loyer de référence majoré. En dessous du niveau de loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement. 
Un coefficient de majoration est appliqué pour les meublés.
Un complément de loyer est possible. Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières.

Modalités de fixation des loyers des logements à Paris

Le Préfet de Région fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) :

• un loyer de référence,

• un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %),

• et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).

Ces loyers, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment​

Ajustements et recours

Des procédures d’ajustement de loyer sont ouvertes, soit en diminution de loyer au profit du locataire si le loyer de mise en location ou de renouvellement de bail est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, soit en réévaluation du loyer au profit du bailleur lors du renouvellement du bail si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au niveau du loyer de référence minoré.

Dans le cas de nouveaux baux:

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location.

En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Dans le cas de renouvellement de baux:
L’une ou l’autre partie peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat : six mois avant le terme pour le bailleur et au moins cinq mois pour le locataire.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat.

Le locataire peut également contester le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Saisir la Commission Départementale de Conciliation de Paris

Sanctions administratives prévues par la loi Élan

Il s’agit d’une nouveauté introduite par la loi Élan par rapport à la loi ALUR. 
La loi Élan prévoit en cas de non-respect du loyer de référence majoré que le bailleur puisse être obligé, à la demande du Préfet de département, de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.
Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également être prononcée par le Préfet de département. Un décret d’application en Conseil d’État, le décret 2019-437 paru le 14 mai 2019, fixe les modalités d’application de ces sanctions.

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Connaître son loyer de référence

Connaître la délimitation des quartiers

Le territoire de Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques, regroupant 80 quartiers (ci-dessous), dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence.